דירה להשקעה היא חלום בעבור רבים, אשר מביטים קדימה אל ימות הפנסיה, ובתחשיב פשוט מבינים את הירידה הצפויה ברמת החיים. השקעה כלכלית על מנת להבטיח את העתיד היא חשיבה נכונה, כאשר מכל תחומי ההשקעה תחום הנדל"ן הוא המבטיח ביותר.
אז למה נדל"ן?
כמות הקרקעות המוגבלת והגידול התמידי באוכלוסייה יוצר נוסחה מבטיחה אשר נשענת על החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: ביקוש והיצע. בעוד שכמות הקרקעות לא תגדל, מה שמגביל את היקף הבניה, אנשים מוסיפים להתחתן, להתגרש, לשנות מיקום ובעקבות אלה לצרוך דירות, בתים ויחידות מגורים. השקעה בנדל"ן תייצר נכס מניב משכירות, ובתכנון נכון של תזמון הרכישה והקניה, גם תשואה אופטימלית מבטיחה.
איך עושים את זה?
כאשר מדובר ביזמים ובמשקיעים הנוסחה היא פשוטה: שימוש בכסף קיים לרכישת נכסים בזול, במטרה למכור בהמשך במחיר גבוה יותר, או לחילופין, השבת ההשקעה בתוך מספר שנים מוגדר באמצעות דמי השכירות.
אנשים פרטיים שאינם בעלי ידע וניסיון נדל"ני ואינם בעלי הון זקוקים לתכנון מקצועי ולקבלת משכנתא מן הבנק לצורך ההשקה, במטרה להגיע לכדי היכולת לרכוש דירה להשקעה.
חשוב לדעת:
הבנקים דורשים כ-50% הון עצמי לרכישת נכס נדל"ן, כתנאי למשכנתא.
מרבית מאזרחי מעמד הביניים, המעוניינים בדירה להשקעה, לא עומדים בתנאי זה ולא מחזיקים בהון הנדרש, מה שדוחה את העסקה על הסף.
שם המשחק הוא יצירתיות
מירב טל, יועצת לפיננסיים ומשכנתאות, מסבירה כי באמצעות כוח החזר המשלב את דמי השכירות הצפויים מן הנכס, ודירת מגורים קיימת בבעלות, ניתן להשיג את הסכום במלואו מן הבנק, ולהבטיח את קיום העסקה.
טל מתארת סיטואציה בה זוג מראש העין, מחזיק בדירה בשווי של 1900000 ₪. הדירה נרכשה באמצעות משכנתא שיתרתה עומדת על 420000 ₪. מאחר והבנק מאפשר קבלת משכנתא בגובה 50% מן הנכס, באפשרותם לקבל בגין הדירה הקיימת משכנתא נוספת בסך 530000 ₪- שיכולים להוות את ההון העצמי לרכישת דירה שניה להשקעה.
משמעות הדבר היא כי ביכולתם לרכוש דירה בשווי 16000000 ₪ להשקעה, כאשר את מחצית הסכום יוכלו לקבל כהלוואת משכנתא על הדירה החדשה.
כמובן שהדרך להשקעה נבונה אינה מתבססת רק על הסכומים אותם ניתן לקבל מן הבנק, וחשוב מאוד לערוך סקר שוק מקיף ואף להיעזר באנשי מקצוע, למציאת נכס באזור מתפתח, במחיר נמוך, ותוך תחזית לעליית מחירו. במידה והדירה מיועדת לשכירות יש לכמת מספר נתונים בניהם גודל הדירה, הביקוש והמחירים באזור, מעמד סוציואקונומי באזור, בחינת עסקאות שכירות ומכירה אחרות ומצב הדירה.
במקרים מסוימים נכון לרכוש דירה מוזנחת ומיושנת ולהשקיע בשיפוץ, על מנת להעלות את מחירה, במעמד השכרה ובמכירה.
סיטואציה שניה בה נתקלה מירב טל, היא זוג שזכה לכספי ירושה בסך 250000 ₪. לזוג דירה קיימת ומשכנתא אימתנית בסך 800000 ₪, ופנו אליה לייעוץ כיצד ניתן להשתמש בכסף לסילוק חלק מן המשכנתא ולהפחית בסכום ההחזר החודשי המכביד. לאחר בדיקה מקיפה וקבלת הצעות ממספר בנקים, מירב הציעה לזוג למחזר את המשכנתא ולשנות את התמהיל, תוך הפחתה בריביות וחיסכון משמעותי, שהפחית למעלה מ-100000 ₪ מסכום ההחזר הכולל והוריד באופן משמעותי את ההחזר החודשי. לצד אלה, כספי הירושה שימשו אותם כהון עצמי ראשוני לרכישת דירה קטנה להשקעה, שדמי השכירות ממנה כיסו את החזר המשכנתא החודשי בגינה, מה שמותיר נכס נוסף ברשותם לעתיד.