דירה להשקעה היא חלום בעבור רבים, אשר מביטים קדימה אל ימות הפנסיה, ובתחשיב פשוט מבינים את הירידה הצפויה ברמת החיים. השקעה כלכלית על מנת להבטיח את העתיד היא חשיבה נכונה, כאשר מכל תחומי ההשקעה תחום הנדל"ן הוא המבטיח ביותר.

אז למה נדל"ן?

כמות הקרקעות המוגבלת והגידול התמידי באוכלוסייה יוצר נוסחה מבטיחה אשר נשענת על החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: ביקוש והיצע. בעוד שכמות הקרקעות לא תגדל, מה שמגביל את היקף הבניה, אנשים מוסיפים להתחתן, להתגרש, לשנות מיקום ובעקבות אלה לצרוך דירות, בתים ויחידות מגורים. השקעה בנדל"ן תייצר נכס מניב משכירות, ובתכנון נכון של תזמון הרכישה והקניה, גם תשואה אופטימלית מבטיחה.

איך עושים את זה?

כאשר מדובר ביזמים ובמשקיעים הנוסחה היא פשוטה: שימוש בכסף קיים לרכישת נכסים בזול, במטרה למכור בהמשך במחיר גבוה יותר, או לחילופין, השבת ההשקעה בתוך מספר שנים מוגדר באמצעות דמי השכירות.

אנשים פרטיים שאינם בעלי ידע וניסיון נדל"ני ואינם בעלי הון זקוקים לתכנון מקצועי ולקבלת משכנתא מן הבנק לצורך ההשקה, במטרה להגיע לכדי היכולת לרכוש דירה להשקעה.

חשוב לדעת:

הבנקים דורשים כ-50% הון עצמי לרכישת נכס נדל"ן, כתנאי למשכנתא.

מרבית מאזרחי מעמד הביניים, המעוניינים בדירה להשקעה, לא עומדים בתנאי זה ולא מחזיקים בהון הנדרש, מה שדוחה את העסקה על הסף.

שם המשחק הוא יצירתיות

מירב טל, יועצת לפיננסיים ומשכנתאות, מסבירה כי באמצעות כוח החזר המשלב את דמי השכירות הצפויים מן הנכס, ודירת מגורים קיימת בבעלות, ניתן להשיג את הסכום במלואו מן הבנק, ולהבטיח את קיום העסקה.

טל מתארת סיטואציה בה זוג מראש העין, מחזיק בדירה בשווי של 1900000 ₪. הדירה נרכשה באמצעות משכנתא שיתרתה עומדת על 420000 ₪. מאחר והבנק מאפשר קבלת משכנתא בגובה 50% מן הנכס, באפשרותם לקבל בגין הדירה הקיימת משכנתא נוספת בסך 530000 ₪- שיכולים להוות את ההון העצמי לרכישת דירה שניה להשקעה.

משמעות הדבר היא כי ביכולתם לרכוש דירה בשווי 16000000 ₪ להשקעה, כאשר את מחצית הסכום יוכלו לקבל כהלוואת משכנתא על הדירה החדשה.

כמובן שהדרך להשקעה נבונה אינה מתבססת רק על הסכומים אותם ניתן לקבל מן הבנק, וחשוב מאוד לערוך סקר שוק מקיף ואף להיעזר באנשי מקצוע, למציאת נכס באזור מתפתח, במחיר נמוך, ותוך תחזית לעליית מחירו. במידה והדירה מיועדת לשכירות יש לכמת מספר נתונים בניהם גודל הדירה, הביקוש והמחירים באזור, מעמד סוציואקונומי באזור, בחינת עסקאות שכירות ומכירה אחרות ומצב הדירה.

במקרים מסוימים נכון לרכוש דירה מוזנחת ומיושנת ולהשקיע בשיפוץ, על מנת להעלות את מחירה, במעמד השכרה ובמכירה.

סיטואציה שניה בה נתקלה מירב טל, היא זוג שזכה לכספי ירושה בסך 250000 ₪. לזוג דירה קיימת ומשכנתא אימתנית בסך 800000 ₪, ופנו אליה לייעוץ כיצד ניתן להשתמש בכסף לסילוק חלק מן המשכנתא ולהפחית בסכום ההחזר החודשי המכביד. לאחר בדיקה מקיפה וקבלת הצעות ממספר בנקים, מירב הציעה לזוג למחזר את המשכנתא ולשנות את התמהיל, תוך הפחתה בריביות וחיסכון משמעותי, שהפחית למעלה מ-100000 ₪ מסכום ההחזר הכולל והוריד באופן משמעותי את ההחזר החודשי. לצד אלה, כספי הירושה שימשו אותם כהון עצמי ראשוני לרכישת דירה קטנה להשקעה, שדמי השכירות ממנה כיסו את החזר המשכנתא החודשי בגינה, מה שמותיר נכס נוסף ברשותם לעתיד.

בעוד שרכישת הדירה הראשונה בעבור זוגות צעירים רבים מתבצעת תחת פשרות ואילוצים רבים, ותוך התאמה לצורך הנוכחי, שיפור דיור בשלב מתקדם יותר בחיים הוא תהליך אשר מקרב יותר ויותר את המשפחות אל בית החלומות.

לאחר מספר שנים לא מבוטל של תשלום משכנתא ונכס קיים שמהווה הון עצמי משמעותי, ובמקרים רבים גם לאחר התפתחות מקצועית ושדרוג בתנאי השכר, ניתן לעשות מספר צעדים נוספים ולשדרג את תצורת המגורים.

השדרוג הנפוץ והמבוקש ביותר הוא שדרוג בגודל הדירה ובכמות חדרי השינה, כאשר לאלה מתווספים אלמנטים חשובים נוספים דוגמת אזור מגורים, גינה, יחידת עבודה ואחרים.

מספר טיפים ונקודות למחשבה בדרך להחלפת הדירה:

תזמון

שיפור דיור מצריך התנהלות בשתי עסקאות בעלות ערך כלכלי גבוה: מכירת הדירה הקיימת ורכישת נכס חדש. מהו התזמון המתאים לביצוע כל אחת מן הפעולות?

כאשר שוק הנדל"ן נמצא בהאצה, משמעות הדבר היא ביקוש רב ועליית מחירים הדרגתית אך קבועה. במקרה כזה מומלץ לבצע ראשית את הרכישה- ההתחייבות החוזית לנכס החדש, ואילו את מכירת הנכס הקיים לדחות למועד קרוב ככל הניתן למעבר בפועל. במידה ורוכשים בית מקבלן מדובר במקרים רבים בתקופות ארוכות (בין שנתיים לשלוש שנים) עד לכניסה בפועל, מה שמותיר זמן רב לעקוב אחר מצב השוק, לעליית מחיר הנכס הקיים ולצמצום הפערים בין הנכסים.

במקרה בו השוק נמצא בהאטה/קיפאון יש לנהוג בדיוק הפוך. למכור את הנכס הקיים במחיר הגבוה ביותר שניתן על פי תנאי השוק, ולהמתין לשיא הצניחה על מנת לרכוש נכס חדש במחיר נמוך.

חשוב לדעת: החוק מאפשר תקופה בת 18 חודשים בין מועד הקניה והמכירה- לקבלת פטור ממס שבח וממס מקרקעין.

מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן כוללת פרויקטים חדשים בבניה בכל רחבי הארץ, ומאפשרות רכישה של דירות במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק. התכנית שמיועדת להגדלת היצע הדירות בשוק כללה מכירת קרקעות במחיר נמוך לקבלנים, מה שאפשר להם להציע דירות חדשות במחירים אטרקטיביים.

בעוד שבתחילת דרכה התכנית הייתה מיועדת לזוגות צעירים שטרם רכשו דירה ראשונה, בהמשך הורחבה גם לטובת משפרי דיור. הזכאות נקבעת באמצעות הגרלה.

בחיפוש אחר דירה חדשה מומלץ לבחון את הפרויקטים המקומיים, ובמידה וקיים פרויקט מתאים תחת מחיר למשתכן- לנסות ולהשתלב בהגרלה, מה שיביא למחיר רכישה נמוך יותר, תנאי תשלום משופרים ואפשרות רכישה גם באמצעות הון עצמי נמוך יחסית.

משכנתא

תכנון נכון של מסלולי המשכנתא והתאמתם, לצד ניהול משא ומתן על הריביות והתנאים, הם בעלי השפעה מכרעת על העלויות הסופיות, וכנגזרת על אורח החיים. לא די בהשוואת הריביות הניתנות על ידי הבנקים השונים ליצירת תמהיל אופטימלי, וחשוב להכיר את המסלולים הרבים, הסיכונים והמשמעויות, ולבנות תכנית משכנתא מותאמת להכנסות, לאירועים עתידיים וליכולת ההחזר.

מומלץ להיעזר באיש מקצוע מומחה בעל ידע ויצירתיות, אשר עלותו הנמוכה בטלה בששים אל מול ההוצאות הרבות ברכישת הבית, ובוודאי ביחס לחיסכון המשמעותי וארוך הטווח שמקצועיות כזאת תוכל לייצר עבורכם. מלבד ניסיון מקצועי וקשרים ענפים שיסייעו בניהול משא ומתן, ייעוץ מקצועי גם יסייע בחיזוי ההתנהלות העתידית של ההלוואה, רמת הסיכון שלה ויצירת בטחונות אפשריים.

ברכישת דירה חדשה, בשיפור דיור ובמחזור משכנתאות- מומלץ להסתייע באיש מקצוע מוביל בתחום, לשקט נפשי, לחיסכון ולביטחון.

 

מרבית עסקאות רכישת הנדל"ן בישראל מתקיימות תוך קבלת מימון משמעותי מן הבנק, בהלוואה היקרה ביותר בשוק הפיננסי: המשכנתא. רבים מאמינים כי ביצוע סקר בין מספר בנקים, תוך התייעצות עם פקידי הבנק המעונבים והשירותיים, יספקו עבורם את הכלים הנדרשים לבחירת מסלול ההלוואה המשתלם ביותר.

מה שחשוב לזכור הוא כי משכנתא היא מוצר צריכה, אשר מחירו מושפע מגורמים רבים וניתן לגמישות ולדינמיות. פקידי הבנק מחזיקים בידע רב ובניסיון, אלא שהם מחזיקים גם באינטרסים של הבנק שמשרתים לפני הכל את רווחיות הבנק. בדומה לסוחר בחנות הרהיטים שיעשה כמיטב יכולתו למכור לכם את מערכת השינה המתכווננת במחירה המלא, גם יועץ המשכנתאות בבנק יעדיף לספק לכם את ההלוואה בתנאי הריבית הגבוהים והנוקשים ביותר. יחד עם זאת, שני הסוחרים הללו יעשו כל שביכולתם על מנת שלא תרכשו את המוצר אצל המתחרים, ועל כן מחזיקים בסל כלים הכולל הטבות והנחות- לטובת סגירת העסקה.

המשכנתא הראשונה נלקחת לרוב על ידי זוגות צעירים, ומושפעת ממספר גורמים בניהם עלות הנכס, ההון העצמי הקיים, יכולת ההחזר (הכנסות ביחס להוצאות שוטפות) ומצב הריבית במשק. לכל אחד ואחד מן הגורמים הללו קיימת האפשרות לשינוי- מה שיוצר לאורך השנים מסלולי משכנתא והחזרים אשר אינם מותאמים.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא למעשה קבלת הלוואה חדשה, מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא או מבנק אחר, לסילוק המשכנתא הקיימת, בתנאים משופרים ו/או מותאמים יותר.

מהי מטרת המחזור?

מחזור המשכנתא מסייע ביצירת תמהיל החזרים נוח ומותאם יותר, אולם חשוב מכך לשיפור התנאים והוזלת עלויות המשכנתא הכוללת, מה שעשוי להגיע לכדי מאות אלפי שקלים לעתים.

האם קיימת מגבלה או תדירות מומלצת למחזור המשכנתא?

ככלל, אין כל מגבלה או מועד מוסכם לביצוע מחזור משכנתא. למעשה, כל לווה רשאי לבחון את מסלול ההלוואה בכל עת- ולבקש לבצע מחזור במידה והוא מוצא כי ניתן לזכות בתנאים טובים יותר ובהתאמה לצרכיו. יחד עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בתהליך מורכב שכולל לא מעט עלויות, בניהן עמלות תפעוליות, דמי סילוק מוקדם וקנסות, עמלת פיצוי מדד והפרשי היוון.

ניתן ואף רצוי לספוג את העלויות הללו כאשר שינוי המסלול יביא לחיסכון משמעותי בעלויות, העולה על כל הללו, ומותיר את הלווה עם חיסכון משמעותי בסופו של יום. במידה ומדובר בחיסכון נמוך או בוודאי במצב של השוואה, מומלץ להמתין ולעקוב אחר נתוני השוק, הריביות והמדד במשק, בטרם ביצוע המחזור.

האם נדרש שירות של איש מקצוע לביצוע התהליך?

כחוק, אין מניעה לבצע מחזור של המשכנתא באופן עצמאי אל מול הבנק. יחד עם זאת, דומה הדבר לייצוג עצמי בבית המשפט בתיקים בעלי משמעות כבדת משקל. יועץ משכנתאות ופיננסיים מקצועי בעל כלים, מביא לא רק ידע רב וניסיון, אלא גם יצירתיות, יכולת משחק ובניה של תמהילי החזר שונים, קשרים והיכרות עם המערכת הפיננסית ובכיריה, יכולת משא ומתן גבוהה ותוצאות אופטימליות. הפערים ברווחיות בין מחזור המשכנתא באופן עצמאי לבין אלו שתוכלו לזכות להם באמצעות ייעוץ מקצועי, יעמדו על אלפי ומאות אלפי שקים בתיקים מורכבים, מה שהופך את שכר היועץ (כמה אלפי שקלים בסך הכל) לבטל בששים.

הנושא החם ביותר ברשת בימים אלו הוא מחזור משכנתא, כאשר שינויים באורח החיים ובהכנסות שהוליד משבר הקורונה, חברו להכרזת בנק ישראל על שינוי בתמהיל המשכנתאות הקיים.

לפני שנמהר אל הבנק עם ההבטחות בתקשורת להפחתה בת מאות שקלים מן התשלום החודשי- חשוב ללמוד את השינוי ומשמעותו, וכמובן לעקוב ולזכור כי מדובר בשינוי שטרם נכנס לתוקפו.

מה למעשה קבע בנק ישראל ומהו השינוי בפועל?

משכנתא מתחלקת למספר מסלולים, כאשר עד כה מסלול הפריים, הנחשב למשלם ביותר, הוגבל על ידי בנק ישראל לסך של 33% מערכה הכולל של הלוואת המשכנתא. יתרונותיו של מסלול הפריים טמונים בריבית נמוכה במיוחד (כיום עומד על 1.6% בלבד), אינו צמוד למדד, כמו גם בעובדה שמדובר במסלול שניתן לפירעון מוקדם או למחזור בכל שלב, ללא קנסות.

ההודעה של בנק ישראל מתייחסת למסלול זה, ולמעשה מרחיבה את אפשרות המימוש שלו מ-33% ל-66% מסך ההלוואה הכולל.

על פניו, מחזור המשכנתא ונטילת הלוואה חדשה בה 66% מן הסכום יחויב בריבית נמוכה יותר, מריביות במסלולי הריבית הקבועה או המשתנה, אכן יביא לחיסכון משמעותי ולהפחתה בתשלום ההחזר החודשי.

איפה חותמים? לא כל כך מהר

כאמור, ההנחיה טרם אושרה וטרם נכנסה לתוקפה, אולם בטרם נתכנן מחדש את התקציב המשפחתי ואת ניצול סכומי הכסף שהתפנו באורח פלא- חשוב לזכור: משכנתא היא מוצר אשר נועד להביא לרווחיות הבנקים, ומושפעת מגורמים רבים. אך צפוי כי במידה ואכן ההנחיה תיכנס לתוקפה, נוכל לראות שינויים נוספים שיבטיחו את המשך הרווחיות עבור הבנקים.

לצד תחזיות הנוגעות לשינויים שיבצעו הבנקים בריביות המשכנתא, השפעות נוספות צפויות להגיע משוק הנדל"ן באופן ישיר או עקיף. הקיפאון בשוק שיצרה הקורונה, צפוי להשתחרר מעט עם השינוי המשמעותי, מה שיוביל לעלייה בכמות העסקאות, עלייה בבקשות למשכנתאות- וכטבעו של כל שוק, השפעות של עליית הביקוש על מחירי הדיור והמשכנתאות גם יחד.

פרמטר חשוב נוסף שחשוב להביא בחשבון: רכיב הפריים הוא הרכיב הכי פחות יציב במשכנתא, והעובדה שכיום הוא הנמוך ביותר, אינה מעידה על תנודותיו בעתיד. הלוואת משכנתא נלקחת בתחשיב לשלושים שנים לעתים, ועלייה דרמטית ברכיב הפריים כאשר זה מהווה את עיקר הביצים בסל, עשויה להביא להתייקרות משמעותית של ההחזרים בהמשך.

אז מה עושים? ממחזרים? מוותרים?

כפי שניתן לראות, ריביות, תמהיל ומסלולי משכנתא מצריכים לא מעט ידע, כמו גם חשיבה עתידית הן על השינויים בתא המשפחתי וביכולות הכלכלית, והן על מצב המשק והריביות הצפויות.

מי שנמצא במעמד רכישת דירה, כנגד חוזה, ובשלב לקיחת המשכנתא, לא מומלץ לעצור את התהליך. באופן דומה גם מי שהתקדם עם בקשת המחזור למשכנתא קיימת וזכה לריביות אטרקטיביות- נכון יהיה עבורו להמשיך בתהליך ולממש אותם. הריביות בשוק כרגע נמוכות, מחירי הדיור בהאטה ומי שכבר נמצא בתהליך יוכל לנצל את תנאי השוק לטובתו, ובהמשך על פי השינויים בפועל בשוק המשכנתאות, לשקול מחזור נוסף.

מי שנמצא עם משכנתא קיימת שנלקחה בעבר, יוכל להיערך ליום בו יאושר התמהיל החדש, על מנת להבטיח הכאה על הברזל בעודו חם, ומימוש ההטבה לפני שניתן יהיה לראות את ההשפעות הנוספות עליה.

זה הזמן להזמין מן הבנק את לוחות היתרות והסילוקין, להבין מהם הקנסות הקיימים בסילוק ובמחזור המשכנתא, להכין מסמכים המעידים על יכולת החזר דוגמת תלושי שכר, תדפיסי יתרות, דו"חות שנתיים ומסמכים נוספים, ולהיוועץ באיש מקצוע מומחה בתחום המשכנתאות- לניצול מיטבי של השינוי ולחיסכון משמעותי.

מה זה תכנית מחיר למשתכן? מה הם היתרונות והחסרונות הבולטים בתוכנית?

רקע

מחיר למשתכן היה תוכנית שיזמה ממשלת ישראל באמצעות משרד האוצר, משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי ישראל כחלק מהצעדים שנועדו להוריד את מחירי הדיור וכן לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה חדשה במחיר מוזל.

עיקר התכנית מבוסס על כך שהקבלנים שניגשו למכרזים קיבלו מהמדינה הנחה של כ80% מעלות הקרקע כך אפשר לגלגל את ההנחה לרוכשים.

התכנית עובדת בשיטה של הגרלה כאשר בכל פרויקט מוגדרות כמות הדירות שמופנות לטובת התכנית. על מנת להשתתף בהגרלה יש לעמוד במספר קריטריונים אותם ניתן לראות באתר של התכנית וגם כאן. במידה והינכם עומדים בקריטריונים עליכם להירשם להגרלה באזור שמעניין אתכם.

ההגרלה הינה בעצם על התור לבחירת דירה. ככל שהמספר שלכם בהגרלה יהיה נמוך יותר כך זה אומר שתהיה לכם זכות מוקדמת יותר לבחור דירה מתוך הדירות המוצעות בפרוייטק ולהגדיל את הסיכויי שלכם לרכוש דירה בתקציב שלכם.

שלבים

לאחר עריכת ההגרלה וקבלת הודעה על הזכיה והמיקום שלכם עליכם להמתין ליצירת קשר מהקבלן. הקבלן יוצר קשר עם הזוכים ומזמין אותם לכנס רק לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית ורק לאחר אישור המסמכים שלו על ידי חברת הבקרה שפועלת מטעם משרד הבינוי והשיכון מה שיוצר מצב שלעיתים זוגות רבים זכו אך במשך זמן ארוך (לעיתים שנתיים ויותר) אף אחד לא יוצר קשר. בחירת הדירות צפויה להתקיים כחודש לאחר קבלת היתר בתנאים מהוועדה המקומית, ואז תזומנו לבחור דירה.

כאן נוצר מצב אבסודרד- מצד אחר זוגות רבים זוכים בהגרלות אך מחכים לאורך חודשים ארוכים, בנתיים מחיר הדירה הסופי צמודד למדד תשומות הבניה. תאריך המדד הוא לרב התאריך שבו הקבלן זכה במכרז הקרקע. לדוגמה- פרוייקט באשקלון שההגרלה התקיימה ב23/9/19 תאריך המדד הוא 1/4/2016- כלומר הזוכים נאלצים לשלם מעל מחיר הדירה תוספת של מדד תשומות בניה של 3.5 שנים+הזמן עד למסירת הדירה. דבר זה עלול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

 

יתרונות 

יתרון בולט לתכנית מחיר למשתכן הוא שהוא מאפשר לזכאים לרכוש דירה חדשה מקבלן על פי מפרט מסויים אותו קבעה הממשלה (לא ניתן לעשות שינויים עד לקבלת החזקה). בנוסף דרישת ההון העצמי לרכישה עומד על 100000 ש"ח או 10% משווי הדירה (הגבוה מבין השניים) לעומת רכישת דירה בשוק החופשי בו על הרוכשים להמציא הון עצמי של 25% משווי הנכס.

לדוגמה דירה בשווי מליון ש"ח במסגרת מחיר למשתכן- הון עצמי נדרש 100,000 ש"ח והיתר ניתן לממן באמצעות משכנתה.

לעומת זאת בעת קניית דירה בשוק החופשי בשווי מליון ש"ח ההון העצמי הנדרש הוא 250,000 ש"ח.

האם ניתן להכתיר את התכנית כמוצלחת? תלוי את מי שואלים. מצד אחד היא לא הצליחה להוריד את מחירי הדירות כפי שהשר לשעבר משה כחלון קיווה וציפה, מצד שני אפשרה להמון זוגות לממש את הזכיה ולרכוש דירה במחיר מופחת.

את התוצאות האמיתיות של התכנית נוכל לבחון רק בעוד כמה שנים לאחר שרב הדירות יימסרו.

זכיתם במחיר למשכתן ואתם לא בטוחים מה לעשות?

צרו איתי קשר על  מנת לבדוק מה התכנית המתאימה ביותר עבורכם, מה שווי הנכס שאתם יכולים לרכוש בהתאם להכנסות שלכם וליכולת המימון שלכם

לשיחת ייעוץ ראשונית למשכנתה הטובה ביותר חייג עכשיו:

054-4455700

*שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות וללא עלות!

 

כל מה שעליכם לדעת אם אתם רוכשים דירה מקבלן

האם יש לקבלן ליווי בנקאי?

כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, אחד הדברים החשובים ביותר שעליכם לבדוק הוא האם יש ליווי בנקאי לפרויקט. ליווי בנקאי אומר שהקבלן מממן את הבניה באמצעות הלוואה מהבנק (הבנק המלווה) ובתמורה הוא מספק לבנק בטחונות. מבחינתם זה אומר שכל כספי הרכישה מופקדים בחשבון הליווי של הפרויקט והקבלן יכול להשתמש בכספים אך ורק לצרכיי הבניה ולפי התקדמות הבניה.

דבר נוסף שחשוב מאוד מבחינתכם כרוכשים הוא שהבנק המלווה נותן לכם ערבות על פי חוק מכר על הכספים שמשולמים, כך שאם חלילה הקבלן אינו יכול לסיים את הפרויקט הבנק המלווה נכנס לתמונה ודואג לקבלן חלופי שישלים את הבניה או מחזיר את כספי הרכישה לרוכשים.

רכישת דירה מקבלן ומשכנתה.

במידה ולקבלן יש ליווי בנקאי לפרויקט שלו הרי שתהליך נטילת המשכנתה מול הבנק יהיה קל ומהיר יותר.

לעיתים גם הבנק המלווה את הפרויקט מציע תנאים מיוחדים לרוכשים הזקוקים למשכנתה וכך ניתן להנות מתנאים ייחודיים.

 

מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה הוא מדד שמשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלויות חומרי הגלם השונים (בטון, דלק, ברזל וכו'). המדד מתפרסם כל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא משמעותי מאוד לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן. ברב המקרים מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה כך שכל סכום שלא שילמתם עדיין לקבלן צמוד למדד וסביר שיעלה. רק ב12 החודשים האחרונים (מפברואר 2018 לפברואר 2019) על המדד ב1.9% והיות ולרב מדובר בתקופות של כשנתיים בין החתימה על החוזה ועד למסירת הדירה חשוב לקחת בחשבון את הפרמטר של מדד תשומות הבניה.

 

לשיחת ייעוץ ראשונית למשכנתה הטובה ביותר חייג עכשיו:

054-4455700

*שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות וללא עלות!

 

נתחיל בדבר הכי חשוב ודגש על הכי חשוב  זה ללכת עם יועץ משכנתאות מקצועי ואמין לבנקים.

יועצי משכנתאות מתחלקים לכמה סוגים עיקריים  – חברות גדולות ויועצים פרטיים.

יועץ משכנתה פרטי הוא בעצם בנאדם שלמד את המקצוע והוא , ברוב המקרים, עוסק מורשה. רוב הפעילות של יועצים פרטיים היא מפה לאוזן והם מטפלים במספר לקוחות לא רב במיוחד.

ההבדל בין יועץ פרטי 

אתם בוחרים את היועץ

יחס אישי צמוד

תאום ציפיות ברור לשני הצדדים

זמינות גבוהה

הכרות אישית עם בנקאים

רצון עז לשרת את הלקוחות בדרך הכי טובה כי הם בונים על הפניות של פה לאוזן.

לבין חברת ייעוץ גדולות:

מטפלים בדרך כלל בכמות  גדולה של לקוחות ולכן מחזיקים לא מעט נציגים ויועצים שכירים.

אתם לא יודעים את הניסיון האמיתי של מי שמטפל לכם בתיק. זאת בעיה!

אתם גם לא בוחרים את היועץ/ מנהל התיק שמלווה אתכם.

התיק עובר כמה ידים , ומידע חיוני לא תמיד עובר כמו שצריך .

ברוב המקרים אין תיאום ציפיות ברור בין הצדדים, בגלל העברת המידע בצורה לא נכונה.

יש אנשי מכירות שתפקידם למכור את הייעוץ ולא תמיד יש להם את הידע הנרחב התחום.

 

אחד הדברים החשובים לי בניהול התיק לקוחות שלי – זה להבין לעומק את מתווה התיק של הלקוח שיושב מולי  להיכנס לנעלים שלו ולתת לו את  היעוץ והליווי  ברמה הכי גבוה שניתן – ולהאפשר לו לבחור בי ללוות אותו בדרך שלי!

 

 

 

ייעוץ משכנתאות – השלבים:

השלבים בייעוץ משכנתאות מקצועי ואיכותי. לדוגמה, אי אפשר ללכת לבנקים למשכנתאות לפני שיש תמהיל משכנתה אופטימאלי בהתאמה אישית למשפחה. מה שקורה בדרך כלל , אנשים ניגשים  לבנקים ומקבלים מכל בנק הצעה שלא דומה להצעה של הבנק האחר. ואז קורה מצב שפשוט אי אפשר להשוות בין ההצעות ובטח שלא לעשות מכרז ריביות וכל התהליך הזה לא שווה כלום.

השלבים הנכונים שחייבים לעבור בייעוץ משכנתה על פי הסדר הם:

קודם כל להבין את הצרכים והיכולות של המשפחה כיום ובטח בעתיד. צריך להבין כמה הון עצמי יש ואיך הכי נכון להתשמש בו. להבין כמה כסף צריך להשאיר למשפחה על מנת שיחיו ביציבות כלכלית גם לאחר הרכישה. להבין כמה כסף המשפחה צריכה בשביל לעבור לבית החדש. להבין מה יכולת ההחזר האמיתית כיום ובטח בעתיד תוך כדי התחשבות בכל הגורמים מסביב.

לבנות תוכנית מימון ותמהיל משכנתה בהתאמה אישית. כיום, כשלקוח נכנס לבנק לבד הוא יקבל שליש, שליש, שליש.

שליש במסלול פריים, שליש במסלול משתנה כל חמש שנים צמוד למדד ושליש בריבית קבועה צמודה למדד.

התמהיל הזה הוא תמהיל מאוד רווחי לבנק ויש שחושבים שחייבים לקחת את המשכנתה ככה.

ממש לא! חייבים להתאים את התמהיל לצרכים וליכולות של המשפחה כיום ובעתיד. אם האישה בהריון וצפויות הוצאות גבוהות בשנים הקרובות שלא קיימות כרגע, צריך להתייחס לזה. אם יש הלוואות גדולות שמסתיימות בקרוב ומתפנה כסף בתזרים החודשי למשפחה, צריך לקחת בחשבון . אם מתפנה כסף בעוד חמש שנים לסגירה חלקית של המשכנתה, צריך בהחלט לחשוב על זה.

לאחר שיש תמהיל אופטימאלי בהתאמה אישית שכולל בתוכו ניהול סיכונים ברור אפשר להכין את התיק בצורה מושלמת לבנקים השונים.

התיק חייב להיות מסודר מאוד עם כל מה שהבנק רוצה לראות. חשוב לא להכניס לתיק דברים שהבנק לא רוצה ולא צריך לראות על מנת לא לפגוע במשכנתה.

לאחר שהתיק מורכב, יש צורך להגיש את התיק לבנקים הרלוונטים וחשוב מכך, לסניפים הנכונים בתוך הבנק.

כל סניף בתוך בנק הוא מרכז רווח עצמאי.

סניף שעמד ביעדים שלו או סניף שרוצה להיות מצטיין השנה (למכור כסף ביוקר) לא ימכרו את המשכנתה עם ריביות נמוכות.

זה ממש קריטי השלב הזה כי הגשה לא נכונה לסניף הלא נכון יכולה לעשות נזק עצום וחבל.

מכרז ריביות.

לאחר שעברנו את כל השלבים ויש בבנקים תיקים פתוחים, מסודרים עם תמהיל אופטימאלי אחד אפשר להתחיל במכרז הריביות.

יועץ משכנתאות איכותי ומקצועי עושה את המכרז הריביות לאחר שהוא מבין לאן הלקוחות שלו יכולים להגיע מבחינת מרווח בכל בנק.

המרווח הזה הוא הפרמטר שהבנקים מתייחסים אליו והוא נקבע בצורה אינדיבידואלית  לכל נוטל משכנתה על פי מצבו, אחוזי המימון, הדירוג בבנק וכיוצא בזה.

בלי לדעת מה המרווח המינימאלי, קשה מאוד לבצע מכרז איכותי ומהיר שמביא ללקוח את התוצאה הטובה ביותר עבורו.

חשוב מאוד להתחיל את הפעולה של מכרז הריביות בזמן על מנת שלא להתחיל מוקדם מידי ואז מאבדים את תוקף הריבית בשלב הכי קריטי ולא להתחיל מאוחר מידי ואז אין זמן לפתור בעיות שצצות תוך כדי התהליך.

בין השלב של סיום מרכז הריביות והחלטה על הבנק הזוכה יש צורך לבצע שמאות וגם כאן, יש חשיבות להכרות של יועץ המשכנתאות עם השמאים של אותו בנק.

לאחר שיש שמאות מתכנסים לחתימות בבנק ותפקידו של יועץ המשכנתאות ללוות את נוטלי המשכנתה במעמד הזה מכיוון שלא פעם קרו מקרים שמסכמים על משהו אחד ובפועל עומדים לחתום על משהו אחר או שיש שאלות כאלה ואחרות .

במהלך החתימות, תפקיד היועץ, לקצר תהליכים ולגרום לכך שאת רוב המשימות שיש להשלים, משלימים כבר במקום כמו נוטריון, רשם משכונות והתקשרות עם השמאי, והפניה לסוכן ביטוח לקבלת כמה הצעות.

יועץ המשכנתאות מלווה את הלקוחות משלב ההכרות ועד שלב קבלת הכסף.

גם אחרי החתימות בבנק ישנם עוד מקרים בהם עורכי הדין מערימים קשיים וייעוץ טוב פותר במהירות  וגורם ללקוחות לקבל את הכסף בזמן.

מסלולי משכנתה

כאשר מתכננים לקחת משכנתה, גם אם בחרתם להיעזר בשרותיו של יועץ משכנתאות או החלטתם לעשות זאת בעצמכם ישנה חשיבות עצומה להבנת סוגי המסלולים השונים המוצעים על ידי הבנקים, הבנת היתרונות והחסרונות של כל מסלול על מנת שתוכלו לבחור את המסלולים המתאימים לכם ביותר.

לפני מספר שנים בנק ישראל הטיל מגבלות על מסלולי המשכנתה כך שחובה שלפחות 1/3 מהמשכנתה יהיה בריבית קבועה ולא יותר מ1/3 בריבית משתנה קצרת מועד (עד שנתיים).

למרות המגבלות הנ"ל ניתן לבנות אין סוף סוגים של תמהילים ושילוב של מסלולים שונים בתקופות שונות.

במאמר אתמקד ב3 מסלולים העיקריים הנפוצים היום בבניית תמהיל משכנתה.

מסלול בריבית פריים:

ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%- נכון לאוקטובר 2019 הפריים עומד על 1.75% (ריבית בנק ישראל 0.25 בתוספת 1.5= 1.75%). כחלק מהמגבלות של בנק ישראל לא ניתן לקחת יותר מ1/3 מהמשכנתה במסלול זה (או כל מסלול אחר שבו הריבית משתנה בטווח של עד שנתיים).

בהלוואות לדיור לרב ניתן לקבל ריבית היא מבוססת על ריבית הפריים בהפחתה של בין 0.1-0.8 בהתאם לסוג העסקה, טיב הלקוח ואחוז מימון. בפועל מדובר בריבית שהיא נמוכה מאוד ולכן אטרקטיבית כשאנחנו מדברים על הלוואה לטווח ארוך (לצורך השוואה בהלוואה חוץ בנקאית לדוגמת כרטיסי אשראי הריבית היא בסביבות פריים+11%).

היתרון המשמעותי מעבר לריבית הנמוכה הוא שניתן לפרוע את המסלול הזה בכל שלב ללא קנסות, בנוסף הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

יחד עם זאת יש לזכור שמדובר במסלול עם סיכון גבוה- ריבית בנק ישראלת מתעדכנת אחת לחודש ולאורך זמן היא צפויה לעלות, וכך גם ההחזר החודשי שלכם במסלול הזה. יש לקחת בחשבון בתכנון המשכנתה תחזית של עליית ריבית והבנת ההחזר החודשי הצפוי בתרחיש של עליית ריבית.

מסלול ריבית קבועה:

כפי שהשם מרמז, במסלול הזה מדובר על ריבית קבועה לאורך כל תקופה המסלול. ניתן לבחור בתקופה של בין 4-30 שנים (בהתאם לגיל הלקוחות) כאשר אורך המסלול משפיע בצורה ישירה על גובה הריבית.

ככל שהתקופה תהיה קצרה יותר הריבית תהיה נמוכה יותר- אך יחד עם זאת ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר (בגלל שהקרן מוחזרת בפחות שנים). במסלול של ריבית קבועה אפשר לבחור בקבועה שהיא צמודה למדד- כלומר הריבית קבועה אך הקרן (סכום ההלוואה המקורי) צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן יכולים להיות שינויים בהחזר החודשי בהתאם לשינויים במדד.

ניתן לבחור במסלול של ריבית קבועה שאינה צמודה למדד (בקיצור קל"צ). המסלול הזה הינו המסלול הבטוח ביותר שניתן לקבל שכן ניתן לדעת מראש מה גובה ההחזר החודשי ומה סך ההחזר הכולל במסלול הזה.

היתרון הבולט של מסלול משכנתה בריבית קבועה הינו היציבות- הריבית עצמה לא משתנה לאורך כל התקופה ולכן ההחזר החודשי לא ישתנה לאורך כל השנים. בתקופה של ריבית נמוכה כדאי ורצוי לקחת כמה שיותר במסלול הקבועה על מנת לשמור על הריביות הנמוכות לאורך כל השנים.

למסלול הזה יש 2 חסרונות עיקריים- הראשון הוא שהריבית בדרך כלל תהיה גבוהה יותר מאשר במסלולים אחרים- הבנקים מגייסים כספים באפיקים שונים ומעמיסים עליו את מקדם הרווחיות שהם מעוניינים להרוויח. החסרון הנוסף הוא שהמסלול אינו גמיש, במידה ומעוניינים לפרוע חלק מהמשכנתה לפני הזמן עלולה להיות עמלת פרעון מוקדם, מעין "קנס יציאה" שנובע בעיקר מהפרשי הריבית מהזמן שבו נלקחה המשכנתה לריבית הממוצעת בזמן הפרעון. לא ניתן לדעת מראש מה יהיה גובהו של קנס כזה והוא עלול להגיע לכמה אלפי שקלים אם לא יותר.

ריבית משתנה כל 5 שנים:

מדובר במסלול שהוא מעין שילוב של שני המסלולים הקודמים- הריבית נקבעת על פי בסיס (לרוב עוגן תשואות אג"ח ממשלתי שמתפרסם על ידי בנק ישראל כל חודש) בתוספת מרווח הרצוי על ידי הבנק. גם כאן אפשר לבחור בין מסלול שהוא צמוד למדד ובין לא צמוד למדד. המנגנון של המסלול הינו כזה שהריבית מתקבעת ל5 שנים מיום לקיחת המשכנתא. לאחר חמש שנים ישנה תחנה- בתחנה ניתן לבצע פרעון של המשכנתא או מחזור ללא קנסות. במידה ולא ייעשה פרעון הריבית מתעדכנת בהתאם לעוגן באותה נקודת זמן ל5 שנים הבאות וכך הלאה.

המסלול מתאים למי שצפוי לפרוע חלקים מהמשכנתא בטווח הקצר כגון כספים מקרן השתלמות ומאפשר לסלק את המסלול ללא קנסות. גם כאן הריבית כיום נמוכה אך יש לקחת בחשבון תחזית של עליית הריבית עוד חמש שנים.

יתרון נוסף של המסלול הוא שהוא מאוד רווחי לבנק ולכן כאשר משלבים אותו בתמהיל המשכנתא זה מאפשר לקבל ריביות טובות יותר במסלולים האחרים.

לאחר סקירת המסלולים העיקריים במשכנתא- חשוב לי להבהיר בזמן בניית תמהיל משכנתה צריך לקחת בחשבון מה הם הצרכים והיכולות שלכם, היום ובעתיד, האם תוכלו להתמודד עם עלייה בהחזר החודשי לאורך השנים? האם עומדים לפרוע חלקים מהמשכנתא בעתיד? מה תכניות הרחבת המשפחה? מה גילאי הילדים/הלקוחות? האם יש יציבות תעסוקתית?

המון משתנים שמשפיעים על המסלולים שנבחר, על התקופות של כל מסלול ועל החלק של כל מסלול בסך המשכנתא הכללי.

לשיחת ייעוץ ראשונית  ביותר חייג עכשיו:

054-4455700

*שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות וללא עלות!

מחזור משכנתה

מחזור משכנתה הינו בעצם שינוי במסלולים, הריביות והתנאים במשכנתה הנוכחית שלכם על ידי משכנתה חדשה. לא מדובר באשראי נוסף אלא בהתאמת המשכנתה למצב השוק ולשינויים החלים ביכולות ובצרכים של הלקוחות.
בתקופות של ירידת ריביות יש יתרון משמעותי למחזור משכנתה אשר יכול להוביל לחסכון של מאות אלפי שקלים ללקוחות.

כדאיות מחזור משכנתה
ישנם שלושה מצבים בהם נבדוק כדאיות למחזור במשכנתה:
1. שינוי בתנאי השוק- ירידה בריביות המשכנתה
2. שינוי ביכולת של הלקוח- יכולת החזר גבוהה יותר או נמוכה יותר
3. שינוי בצרכים של הלקוח- ילדים שגדלו והכנסות שהתפנו, רצון לקצר את משך המשכנתה ועוד.

אפשרויות מחזור המשכנתה
ניתן למחזר את המשכנתה בבנק שבו היא מנוהלת, בתהליך יחסית מהיר יותר שנקרא מחזור פנימי. במקרה כזה יהיה עליכם להתאמץ מאוד כדי לקבל תנאים טובים יותר שכן הבנק מסתכל עליכם כ"לקוח שבוי". אפשרות נוספת ומומלצת יותר היא מחזור המשכנתה לבנק אחר- כלומר מחזור חיצוני.
תהליך זה דורש יותר זמן ומאמץ אך לרוב החיסכון יהיה משמעותי יותר בגלל הרצון של הבנק החדש לגייס אתכם כלקוחות חדשים.

איך החיסכון בא לידי ביטוי?
ישנן כמה אפשרויות לחסכון במחזור משכנתה:

1. קיצור שנים באותו החזר חודשי: בעקבות ירידה דרסטית בריביות ניתן לקצר את משך המשכנתה ולהישאר באותו החזר חודשי.
מה שיקרה הוא ,שתסיימו את המשכנתה לפני הזמן המתוכנן לעיתים אפשר לקצר ב5-10 שנים, תחשבו כמה כסף תוכלו להשאיר אצלכם בחשבון לטובת המשפחה שלכם לעומת הבנק.
2. קיצור שנים והעלאת ההחזר החודשי: במקרה שיכולת ההחזר שלכם השתפרה תוכלו לקצר את המשכנתה באופן משמעותי יותר מה שיעלה את החיסכון.
3. החלפת מסלולים: ניתן להעביר את המשכנתה למסלולים טובים יותר, בטוחים יותר אשר יצמצמו את החשיפה שלכם למדד המחירים לצרכן או שינויי ריבית בעתיד.
4. הקטנת ההחזר החודשי: ניתן להקטין את ההחזר החודשי וכך להגדיל את התזרים החודשי מה שיפנה לכם כסף כל חודש לדברים שתמיד רציתם כמו חופשות, חוגים, בילויים ועוד.

 

לשיחת ייעוץ ראשונית  ביותר חייג עכשיו:

054-4455700

*שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות וללא עלות!