מסלולי המשכנתא

מסלולי משכנתה

כאשר מתכננים לקחת משכנתה, גם אם בחרתם להיעזר בשרותיו של יועץ משכנתאות או החלטתם לעשות זאת בעצמכם ישנה חשיבות עצומה להבנת סוגי המסלולים השונים המוצעים על ידי הבנקים, הבנת היתרונות והחסרונות של כל מסלול על מנת שתוכלו לבחור את המסלולים המתאימים לכם ביותר.

לפני מספר שנים בנק ישראל הטיל מגבלות על מסלולי המשכנתה כך שחובה שלפחות 1/3 מהמשכנתה יהיה בריבית קבועה ולא יותר מ1/3 בריבית משתנה קצרת מועד (עד שנתיים).

למרות המגבלות הנ"ל ניתן לבנות אין סוף סוגים של תמהילים ושילוב של מסלולים שונים בתקופות שונות.

במאמר אתמקד ב3 מסלולים העיקריים הנפוצים היום בבניית תמהיל משכנתה.

מסלול בריבית פריים:

ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%- נכון לאוקטובר 2019 הפריים עומד על 1.75% (ריבית בנק ישראל 0.25 בתוספת 1.5= 1.75%). כחלק מהמגבלות של בנק ישראל לא ניתן לקחת יותר מ1/3 מהמשכנתה במסלול זה (או כל מסלול אחר שבו הריבית משתנה בטווח של עד שנתיים).

בהלוואות לדיור לרב ניתן לקבל ריבית היא מבוססת על ריבית הפריים בהפחתה של בין 0.1-0.8 בהתאם לסוג העסקה, טיב הלקוח ואחוז מימון. בפועל מדובר בריבית שהיא נמוכה מאוד ולכן אטרקטיבית כשאנחנו מדברים על הלוואה לטווח ארוך (לצורך השוואה בהלוואה חוץ בנקאית לדוגמת כרטיסי אשראי הריבית היא בסביבות פריים+11%).

היתרון המשמעותי מעבר לריבית הנמוכה הוא שניתן לפרוע את המסלול הזה בכל שלב ללא קנסות, בנוסף הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

יחד עם זאת יש לזכור שמדובר במסלול עם סיכון גבוה- ריבית בנק ישראלת מתעדכנת אחת לחודש ולאורך זמן היא צפויה לעלות, וכך גם ההחזר החודשי שלכם במסלול הזה. יש לקחת בחשבון בתכנון המשכנתה תחזית של עליית ריבית והבנת ההחזר החודשי הצפוי בתרחיש של עליית ריבית.

מסלול ריבית קבועה:

כפי שהשם מרמז, במסלול הזה מדובר על ריבית קבועה לאורך כל תקופה המסלול. ניתן לבחור בתקופה של בין 4-30 שנים (בהתאם לגיל הלקוחות) כאשר אורך המסלול משפיע בצורה ישירה על גובה הריבית.

ככל שהתקופה תהיה קצרה יותר הריבית תהיה נמוכה יותר- אך יחד עם זאת ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר (בגלל שהקרן מוחזרת בפחות שנים). במסלול של ריבית קבועה אפשר לבחור בקבועה שהיא צמודה למדד- כלומר הריבית קבועה אך הקרן (סכום ההלוואה המקורי) צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן יכולים להיות שינויים בהחזר החודשי בהתאם לשינויים במדד.

ניתן לבחור במסלול של ריבית קבועה שאינה צמודה למדד (בקיצור קל"צ). המסלול הזה הינו המסלול הבטוח ביותר שניתן לקבל שכן ניתן לדעת מראש מה גובה ההחזר החודשי ומה סך ההחזר הכולל במסלול הזה.

היתרון הבולט של מסלול משכנתה בריבית קבועה הינו היציבות- הריבית עצמה לא משתנה לאורך כל התקופה ולכן ההחזר החודשי לא ישתנה לאורך כל השנים. בתקופה של ריבית נמוכה כדאי ורצוי לקחת כמה שיותר במסלול הקבועה על מנת לשמור על הריביות הנמוכות לאורך כל השנים.

למסלול הזה יש 2 חסרונות עיקריים- הראשון הוא שהריבית בדרך כלל תהיה גבוהה יותר מאשר במסלולים אחרים- הבנקים מגייסים כספים באפיקים שונים ומעמיסים עליו את מקדם הרווחיות שהם מעוניינים להרוויח. החסרון הנוסף הוא שהמסלול אינו גמיש, במידה ומעוניינים לפרוע חלק מהמשכנתה לפני הזמן עלולה להיות עמלת פרעון מוקדם, מעין "קנס יציאה" שנובע בעיקר מהפרשי הריבית מהזמן שבו נלקחה המשכנתה לריבית הממוצעת בזמן הפרעון. לא ניתן לדעת מראש מה יהיה גובהו של קנס כזה והוא עלול להגיע לכמה אלפי שקלים אם לא יותר.

ריבית משתנה כל 5 שנים:

מדובר במסלול שהוא מעין שילוב של שני המסלולים הקודמים- הריבית נקבעת על פי בסיס (לרוב עוגן תשואות אג"ח ממשלתי שמתפרסם על ידי בנק ישראל כל חודש) בתוספת מרווח הרצוי על ידי הבנק. גם כאן אפשר לבחור בין מסלול שהוא צמוד למדד ובין לא צמוד למדד. המנגנון של המסלול הינו כזה שהריבית מתקבעת ל5 שנים מיום לקיחת המשכנתא. לאחר חמש שנים ישנה תחנה- בתחנה ניתן לבצע פרעון של המשכנתא או מחזור ללא קנסות. במידה ולא ייעשה פרעון הריבית מתעדכנת בהתאם לעוגן באותה נקודת זמן ל5 שנים הבאות וכך הלאה.

המסלול מתאים למי שצפוי לפרוע חלקים מהמשכנתא בטווח הקצר כגון כספים מקרן השתלמות ומאפשר לסלק את המסלול ללא קנסות. גם כאן הריבית כיום נמוכה אך יש לקחת בחשבון תחזית של עליית הריבית עוד חמש שנים.

יתרון נוסף של המסלול הוא שהוא מאוד רווחי לבנק ולכן כאשר משלבים אותו בתמהיל המשכנתא זה מאפשר לקבל ריביות טובות יותר במסלולים האחרים.

לאחר סקירת המסלולים העיקריים במשכנתא- חשוב לי להבהיר בזמן בניית תמהיל משכנתה צריך לקחת בחשבון מה הם הצרכים והיכולות שלכם, היום ובעתיד, האם תוכלו להתמודד עם עלייה בהחזר החודשי לאורך השנים? האם עומדים לפרוע חלקים מהמשכנתא בעתיד? מה תכניות הרחבת המשפחה? מה גילאי הילדים/הלקוחות? האם יש יציבות תעסוקתית?

המון משתנים שמשפיעים על המסלולים שנבחר, על התקופות של כל מסלול ועל החלק של כל מסלול בסך המשכנתא הכללי.

לשיחת ייעוץ ראשונית  ביותר חייג עכשיו:

054-4455700

*שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות וללא עלות!