מרבית עסקאות רכישת הנדל"ן בישראל מתקיימות תוך קבלת מימון משמעותי מן הבנק, בהלוואה היקרה ביותר בשוק הפיננסי: המשכנתא. רבים מאמינים כי ביצוע סקר בין מספר בנקים, תוך התייעצות עם פקידי הבנק המעונבים והשירותיים, יספקו עבורם את הכלים הנדרשים לבחירת מסלול ההלוואה המשתלם ביותר.
מה שחשוב לזכור הוא כי משכנתא היא מוצר צריכה, אשר מחירו מושפע מגורמים רבים וניתן לגמישות ולדינמיות. פקידי הבנק מחזיקים בידע רב ובניסיון, אלא שהם מחזיקים גם באינטרסים של הבנק שמשרתים לפני הכל את רווחיות הבנק. בדומה לסוחר בחנות הרהיטים שיעשה כמיטב יכולתו למכור לכם את מערכת השינה המתכווננת במחירה המלא, גם יועץ המשכנתאות בבנק יעדיף לספק לכם את ההלוואה בתנאי הריבית הגבוהים והנוקשים ביותר. יחד עם זאת, שני הסוחרים הללו יעשו כל שביכולתם על מנת שלא תרכשו את המוצר אצל המתחרים, ועל כן מחזיקים בסל כלים הכולל הטבות והנחות- לטובת סגירת העסקה.
המשכנתא הראשונה נלקחת לרוב על ידי זוגות צעירים, ומושפעת ממספר גורמים בניהם עלות הנכס, ההון העצמי הקיים, יכולת ההחזר (הכנסות ביחס להוצאות שוטפות) ומצב הריבית במשק. לכל אחד ואחד מן הגורמים הללו קיימת האפשרות לשינוי- מה שיוצר לאורך השנים מסלולי משכנתא והחזרים אשר אינם מותאמים.
מהו מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא למעשה קבלת הלוואה חדשה, מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא או מבנק אחר, לסילוק המשכנתא הקיימת, בתנאים משופרים ו/או מותאמים יותר.
מהי מטרת המחזור?
מחזור המשכנתא מסייע ביצירת תמהיל החזרים נוח ומותאם יותר, אולם חשוב מכך לשיפור התנאים והוזלת עלויות המשכנתא הכוללת, מה שעשוי להגיע לכדי מאות אלפי שקלים לעתים.
האם קיימת מגבלה או תדירות מומלצת למחזור המשכנתא?
ככלל, אין כל מגבלה או מועד מוסכם לביצוע מחזור משכנתא. למעשה, כל לווה רשאי לבחון את מסלול ההלוואה בכל עת- ולבקש לבצע מחזור במידה והוא מוצא כי ניתן לזכות בתנאים טובים יותר ובהתאמה לצרכיו. יחד עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בתהליך מורכב שכולל לא מעט עלויות, בניהן עמלות תפעוליות, דמי סילוק מוקדם וקנסות, עמלת פיצוי מדד והפרשי היוון.
ניתן ואף רצוי לספוג את העלויות הללו כאשר שינוי המסלול יביא לחיסכון משמעותי בעלויות, העולה על כל הללו, ומותיר את הלווה עם חיסכון משמעותי בסופו של יום. במידה ומדובר בחיסכון נמוך או בוודאי במצב של השוואה, מומלץ להמתין ולעקוב אחר נתוני השוק, הריביות והמדד במשק, בטרם ביצוע המחזור.
האם נדרש שירות של איש מקצוע לביצוע התהליך?
כחוק, אין מניעה לבצע מחזור של המשכנתא באופן עצמאי אל מול הבנק. יחד עם זאת, דומה הדבר לייצוג עצמי בבית המשפט בתיקים בעלי משמעות כבדת משקל. יועץ משכנתאות ופיננסיים מקצועי בעל כלים, מביא לא רק ידע רב וניסיון, אלא גם יצירתיות, יכולת משחק ובניה של תמהילי החזר שונים, קשרים והיכרות עם המערכת הפיננסית ובכיריה, יכולת משא ומתן גבוהה ותוצאות אופטימליות. הפערים ברווחיות בין מחזור המשכנתא באופן עצמאי לבין אלו שתוכלו לזכות להם באמצעות ייעוץ מקצועי, יעמדו על אלפי ומאות אלפי שקים בתיקים מורכבים, מה שהופך את שכר היועץ (כמה אלפי שקלים בסך הכל) לבטל בששים.
השאירו תגובה
רוצה להצטרף לדיון?תרגישו חופשי לתרום!