בהגשת בקשה למשכנתא, בין אם לדירה ראשונה, לדירה להשקעה או לכל מטרה אחרת, תידרשו לעמוד בשתי דרישות מרכזיות:
- הון עצמי
- יכולת החזר
ההון העצמי נדרש כנגזרת של ערך הנכס, ויכולת ההחזר בוחנת הן יציבות כלכלית והן מחויבויות קודמות, הוצאות והיסטוריה של התנהלות כלכלית.
בעוד שהכנסות של שכירים נמדדות על פי ריכוז תלושי המשכורת, שבמרבית המקרים מעידים על טווח הכנסה קבוע, עצמאים יתקשו יותר להראות יציבות כלכלית.
שוק העצמאים הוא רחב וכולל מגוון תחומי עיסוק, בניהם עסקים המראים חוסר יציבות בהכנסות ברמה החודשית, דוגמת עסקים עונתיים, עסקי אופנה, הפעלת קייטנות, תיירות ועוד. עסקים אלו יכולים לעתים לרכז את עיקר הכנסתם השנתית עלפני רבעון אחד בשנה, מה שעשוי להיתפס על ידי הבנק כחוסר יציבות.
פרמטר נוסף שמקשה בבחינת יכולת ההחזר של עצמאים הוא נושא ההוצאות העסקיות, שלעתים עשוי להיות משמעותי ולהאפיל למראית עין על הכנסות קיימות ועתידיות.
כיצד ניתן להוכיח יציבות כלכלית במטרה לקבל משכנתא?
ראשית, מומלץ להיערך ולהיוועץ באיש מקצוע בתחום הפיננסיים והמשכנתאות, בטרם הפניה אל הבנק, על מנת להימנע מסירוב ראשוני. בבדיקה שנערכה נמצא כי כ-26% מבקשות העצמאים למשכנתא זוכות לסירוב, בעוד שבקרב השכירים נרשמו פחות מ-19% דחיות.
גם במקרה של סירוב ניתן לערער ולנהל משא ומתן עם הבנק, אולם מטבע הדברים המשכנתא שתושג בנסיבות הללו תתאפיין בתנאים פחות אטרקטיביים.
בטרם הפניה אל הבנק חשוב להיערך ולהכין את המסמכים הבאים:
- דו"ח שומת מס לשנה הקלנדרית שחלפה
- דו"ח רואה חשבון לאישור הכנסות בגין השנה הקלנדרית הנוכחית.
- פירוט דפי חשבון של חשבון העובר ושב.
כאשר מדובר במשכנתא הנלקחת באופן מתוכנן, מוטב להכין את הקרקע, לנהל רישום הכנסות וקבלות מסודר ובמידת הניתן לבחור להגיש את הדו"חות על חודשי השנה בהם העסק מראה פעילות חיובית.
יחד עם זאת חשוב לזכור כי הבנק הוא מוסד מחמיר אשר בוחן בקפדנות את המידע במטרה לקבל תמונת מצב מלאה, אמיתית וארוכת טווח, ועל כן חשוב לדעת לשקף לפקיד המשכנתאות את המידע והיכולות הכלכליות.
במידה וקיימים חוזים/התקשרויות המוכיחים על פעילות עסקית עתידית יציבה והכנסות קבועות, ניתן לצרף גם אותם לבקשה.
במידה ומדובר במשכנתא הנלקחת על ידי זוג, כאשר אחד מן השניים עצמאי והשני שכיר, דווקא היציבות התעסוקתית של השכיר תהווה גורם מפחית סיכון, ועשויה לשפר את הריביות.
פרמטר נוסף שיכול לסייע הוא הפרדה של הפעילות העסקית מן החשבון המשפחתי. הפרדה כזאת תוכל לשקף ביתר דיוק את הכנסות והוצאות העסק לאורך זמן, ובמידה ומדובר בעסק ריווחי ישפרו את סיכויי העצמאי לקבלת משכנתא כמו גם את התנאים הנלווים.
בשונה מפונים פרטיים להם מומלץ להתחיל את התהליך אל מול הבנק הקיים, בו מתנהל החשבון השוטף, דווקא במקרה של עצמאים מוטב להתחיל בסקר שוק כללי בין הבנקים ובריכוז של ההצעות הטובות יותר- להתנהלות מול הבנק.
הסיבה לכך היא מכיוון שכאמור עצמאים נחשבים לגורם סיכון גבוה בעיני הבנקים, וקבלת אישור והצעות ממספר בנקים ישפר את מעמד העצמאי בעיני הבנק, וכן את התנאים, המסלולים והריביות.