הריצה אל הבנק- שינוי התמהיל עליו הכריז בנק ישראל ומשמעותו עבור הכיס שלכם

הנושא החם ביותר ברשת בימים אלו הוא מחזור משכנתא, כאשר שינויים באורח החיים ובהכנסות שהוליד משבר הקורונה, חברו להכרזת בנק ישראל על שינוי בתמהיל המשכנתאות הקיים.

לפני שנמהר אל הבנק עם ההבטחות בתקשורת להפחתה בת מאות שקלים מן התשלום החודשי- חשוב ללמוד את השינוי ומשמעותו, וכמובן לעקוב ולזכור כי מדובר בשינוי שטרם נכנס לתוקפו.

מה למעשה קבע בנק ישראל ומהו השינוי בפועל?

משכנתא מתחלקת למספר מסלולים, כאשר עד כה מסלול הפריים, הנחשב למשלם ביותר, הוגבל על ידי בנק ישראל לסך של 33% מערכה הכולל של הלוואת המשכנתא. יתרונותיו של מסלול הפריים טמונים בריבית נמוכה במיוחד (כיום עומד על 1.6% בלבד), אינו צמוד למדד, כמו גם בעובדה שמדובר במסלול שניתן לפירעון מוקדם או למחזור בכל שלב, ללא קנסות.

ההודעה של בנק ישראל מתייחסת למסלול זה, ולמעשה מרחיבה את אפשרות המימוש שלו מ-33% ל-66% מסך ההלוואה הכולל.

על פניו, מחזור המשכנתא ונטילת הלוואה חדשה בה 66% מן הסכום יחויב בריבית נמוכה יותר, מריביות במסלולי הריבית הקבועה או המשתנה, אכן יביא לחיסכון משמעותי ולהפחתה בתשלום ההחזר החודשי.

איפה חותמים? לא כל כך מהר

כאמור, ההנחיה טרם אושרה וטרם נכנסה לתוקפה, אולם בטרם נתכנן מחדש את התקציב המשפחתי ואת ניצול סכומי הכסף שהתפנו באורח פלא- חשוב לזכור: משכנתא היא מוצר אשר נועד להביא לרווחיות הבנקים, ומושפעת מגורמים רבים. אך צפוי כי במידה ואכן ההנחיה תיכנס לתוקפה, נוכל לראות שינויים נוספים שיבטיחו את המשך הרווחיות עבור הבנקים.

לצד תחזיות הנוגעות לשינויים שיבצעו הבנקים בריביות המשכנתא, השפעות נוספות צפויות להגיע משוק הנדל"ן באופן ישיר או עקיף. הקיפאון בשוק שיצרה הקורונה, צפוי להשתחרר מעט עם השינוי המשמעותי, מה שיוביל לעלייה בכמות העסקאות, עלייה בבקשות למשכנתאות- וכטבעו של כל שוק, השפעות של עליית הביקוש על מחירי הדיור והמשכנתאות גם יחד.

פרמטר חשוב נוסף שחשוב להביא בחשבון: רכיב הפריים הוא הרכיב הכי פחות יציב במשכנתא, והעובדה שכיום הוא הנמוך ביותר, אינה מעידה על תנודותיו בעתיד. הלוואת משכנתא נלקחת בתחשיב לשלושים שנים לעתים, ועלייה דרמטית ברכיב הפריים כאשר זה מהווה את עיקר הביצים בסל, עשויה להביא להתייקרות משמעותית של ההחזרים בהמשך.

אז מה עושים? ממחזרים? מוותרים?

כפי שניתן לראות, ריביות, תמהיל ומסלולי משכנתא מצריכים לא מעט ידע, כמו גם חשיבה עתידית הן על השינויים בתא המשפחתי וביכולות הכלכלית, והן על מצב המשק והריביות הצפויות.

מי שנמצא במעמד רכישת דירה, כנגד חוזה, ובשלב לקיחת המשכנתא, לא מומלץ לעצור את התהליך. באופן דומה גם מי שהתקדם עם בקשת המחזור למשכנתא קיימת וזכה לריביות אטרקטיביות- נכון יהיה עבורו להמשיך בתהליך ולממש אותם. הריביות בשוק כרגע נמוכות, מחירי הדיור בהאטה ומי שכבר נמצא בתהליך יוכל לנצל את תנאי השוק לטובתו, ובהמשך על פי השינויים בפועל בשוק המשכנתאות, לשקול מחזור נוסף.

מי שנמצא עם משכנתא קיימת שנלקחה בעבר, יוכל להיערך ליום בו יאושר התמהיל החדש, על מנת להבטיח הכאה על הברזל בעודו חם, ומימוש ההטבה לפני שניתן יהיה לראות את ההשפעות הנוספות עליה.

זה הזמן להזמין מן הבנק את לוחות היתרות והסילוקין, להבין מהם הקנסות הקיימים בסילוק ובמחזור המשכנתא, להכין מסמכים המעידים על יכולת החזר דוגמת תלושי שכר, תדפיסי יתרות, דו"חות שנתיים ומסמכים נוספים, ולהיוועץ באיש מקצוע מומחה בתחום המשכנתאות- לניצול מיטבי של השינוי ולחיסכון משמעותי.